En Singapur, los precios de las propiedades se dispararon tan rápido en el último año que el gobierno se alarmó. Los propietarios de casas miran con envidia a quienes obtuvieron mejores recompensas de una venta colectiva de su desarrollo. Esto se refiere a una ley especial que permite que una mayoría especial de propietarios en un desarrollo venda TODA la unidad de estratos en el desarrollo, a pesar de que hay una pequeña minoría que no desea vender.
Sin embargo, en el último medio año, muchos propietarios en desarrollo de venta colectiva están llorando asesinatos. Esto surgió porque el gobierno implementó un impuesto llamado "Stamp's Duty" del Vendedor (o "SSD"). Los propietarios que venden su propiedad dentro de cuatro años tienen que pagar SSD. Para los propietarios con suerte (o algunos dicen que no tienen suerte), esto puede ascender a cincuenta mil dólares a cientos de miles de dólares.
Los más infelices son los propietarios (el "Dueño infeliz") que se mudaron a la casa de sus sueños solo para descubrir que dentro de dos o tres meses se forma un comité de venta colectiva (el "CSC") y la casa de sus sueños del Dueño infeliz puede ser vendido sin su consentimiento. El Dueño infeliz puede protestar. Puede presentar una solicitud ante el tribunal para bloquear la venta. Pero si el CSC ha cumplido con todos los requisitos exigidos por la ley, la venta continuará. Y cuando el Propietario infeliz se niega a firmar la Transferencia de la casa de sus sueños, el CSC puede solicitar al Tribunal que el Registrador firme la Transferencia. Luego, como si fuera un insulto, el CSC puede pagar el SSD en la unidad de estratos del Dueño Desdichado y deducir el SSD del producto de la venta debido al Dueño Descontento.
Para ser justos, esto no es una crítica del procedimiento de venta colectiva. Singapur es una democracia que cree en el gobierno de la mayoría. Por lo tanto, incluso en un desarrollo de estratos, una pequeña minoría puede tener que ceder el paso a una mayoría especial. Existen salvaguardias suficientes para garantizar que la pequeña minoría, como nuestro Dueño infeliz, no sufra una pérdida financiera de la venta colectiva. Pero tales garantías son un bálsamo insuficiente para calmar la lesión mencionada (o aliviar el insulto mencionado).
Esto plantea la pregunta. ¿La ley realmente exige que los propietarios de minorías paguen SSD?
El Gobierno implementó SSD aparentemente para frenar la especulación inmobiliaria ("Propósito SSD"). Este propósito se logra cuando los propietarios de viviendas que enfrentan la perspectiva de pagar SSD, deciden posponer la venta de su casa. En el caso de nuestro Dueño infeliz, ha actuado en línea con el Propósito SSD al protestar contra la venta colectiva. A partir de entonces, si a pesar de sus protestas, una mayoría especial procede a vender la casa de sus sueños, no hay nada que este Dueño Infeliz pueda hacer para evitar la venta. ¿Cómo servirá el SSD Propósito de imponer SSD a este Dueño infeliz? En primer lugar, suena a doble riesgo, que la ley faculte a un CSC para vender la casa de sus sueños del propietario infeliz y, en segundo lugar, que imponga responsabilidad de SSD al propietario infeliz. La imposición de responsabilidad de SSD en este Dueño infeliz parece extender la ley más allá de su Propósito original de SSD.
El sitio web de Inland Revenue Authority of Singapore ("IRAS") contiene una guía que dice que los propietarios de ventas colectivas tienen que pagar SSD, incluso a los propietarios de minorías, como nuestro propietario infeliz. Si el Propósito original de SSD no cubre a nuestro Dueño infeliz, ¿es él una víctima no intencional de una ley ambigua?
Esto nos devuelve a la ley. El diablo está en los detalles.
El Stamp Duty Act dice que los vendedores que venden sus propiedades dentro de los cuatro años de su compra tienen que pagar SSD. ¡Y este es nuestro Eureka! momento.
Ahí está la respuesta que está buscando nuestro Dueño infeliz. Él no es un vendedor y no vendió la casa de sus sueños. Son los propietarios mayoritarios quienes vendieron la casa de sus sueños a pesar de sus protestas. El acuerdo de venta colectiva dice que los propietarios mayoritarios están vendiendo TODAS las unidades de los estratos en el desarrollo. No dice que los propietarios minoritarios son vendedores. Incluso la orden del tribunal no dice que los propietarios minoritarios son vendedores. No hay ninguna razón para que alguien trate a nuestro Dueño infeliz como vendedor e imponga responsabilidad de SSD sobre él. Esto es así especialmente cuando el Propósito original de la SSD de la ley no se extiende a nuestro Dueño Insatisfecho.
Finalmente, es una ley trivial que el impuesto de timbre se imponga a los instrumentos, más que a las transacciones. En el caso de nuestro Propietario infeliz, si no ha firmado ningún Acuerdo de venta o Instrumento de transferencia, no hay ningún documento firmado por él para atraer la responsabilidad del SSD. Por lo tanto, es ultra vires para IRAS recopilar SSD de nuestro Dueño infeliz. Y si se ha pagado SSD, nuestro propietario infeliz tiene derecho a su reembolso de parte de IRAS.
Entonces, la moraleja de la historia es esto. Llamar a las cosas por su nombre. Llamar vendedor a vendedor. Simplemente no llame a nuestro propietario infeliz un vendedor y no le cobre SSD.
Por el Sr. Eric Ng Yuen.
Socio: Malkin & Maxwell LLP
Sin embargo, en el último medio año, muchos propietarios en desarrollo de venta colectiva están llorando asesinatos. Esto surgió porque el gobierno implementó un impuesto llamado "Stamp's Duty" del Vendedor (o "SSD"). Los propietarios que venden su propiedad dentro de cuatro años tienen que pagar SSD. Para los propietarios con suerte (o algunos dicen que no tienen suerte), esto puede ascender a cincuenta mil dólares a cientos de miles de dólares.
Los más infelices son los propietarios (el "Dueño infeliz") que se mudaron a la casa de sus sueños solo para descubrir que dentro de dos o tres meses se forma un comité de venta colectiva (el "CSC") y la casa de sus sueños del Dueño infeliz puede ser vendido sin su consentimiento. El Dueño infeliz puede protestar. Puede presentar una solicitud ante el tribunal para bloquear la venta. Pero si el CSC ha cumplido con todos los requisitos exigidos por la ley, la venta continuará. Y cuando el Propietario infeliz se niega a firmar la Transferencia de la casa de sus sueños, el CSC puede solicitar al Tribunal que el Registrador firme la Transferencia. Luego, como si fuera un insulto, el CSC puede pagar el SSD en la unidad de estratos del Dueño Desdichado y deducir el SSD del producto de la venta debido al Dueño Descontento.
Para ser justos, esto no es una crítica del procedimiento de venta colectiva. Singapur es una democracia que cree en el gobierno de la mayoría. Por lo tanto, incluso en un desarrollo de estratos, una pequeña minoría puede tener que ceder el paso a una mayoría especial. Existen salvaguardias suficientes para garantizar que la pequeña minoría, como nuestro Dueño infeliz, no sufra una pérdida financiera de la venta colectiva. Pero tales garantías son un bálsamo insuficiente para calmar la lesión mencionada (o aliviar el insulto mencionado).
Esto plantea la pregunta. ¿La ley realmente exige que los propietarios de minorías paguen SSD?
El Gobierno implementó SSD aparentemente para frenar la especulación inmobiliaria ("Propósito SSD"). Este propósito se logra cuando los propietarios de viviendas que enfrentan la perspectiva de pagar SSD, deciden posponer la venta de su casa. En el caso de nuestro Dueño infeliz, ha actuado en línea con el Propósito SSD al protestar contra la venta colectiva. A partir de entonces, si a pesar de sus protestas, una mayoría especial procede a vender la casa de sus sueños, no hay nada que este Dueño Infeliz pueda hacer para evitar la venta. ¿Cómo servirá el SSD Propósito de imponer SSD a este Dueño infeliz? En primer lugar, suena a doble riesgo, que la ley faculte a un CSC para vender la casa de sus sueños del propietario infeliz y, en segundo lugar, que imponga responsabilidad de SSD al propietario infeliz. La imposición de responsabilidad de SSD en este Dueño infeliz parece extender la ley más allá de su Propósito original de SSD.
El sitio web de Inland Revenue Authority of Singapore ("IRAS") contiene una guía que dice que los propietarios de ventas colectivas tienen que pagar SSD, incluso a los propietarios de minorías, como nuestro propietario infeliz. Si el Propósito original de SSD no cubre a nuestro Dueño infeliz, ¿es él una víctima no intencional de una ley ambigua?
Esto nos devuelve a la ley. El diablo está en los detalles.
El Stamp Duty Act dice que los vendedores que venden sus propiedades dentro de los cuatro años de su compra tienen que pagar SSD. ¡Y este es nuestro Eureka! momento.
Ahí está la respuesta que está buscando nuestro Dueño infeliz. Él no es un vendedor y no vendió la casa de sus sueños. Son los propietarios mayoritarios quienes vendieron la casa de sus sueños a pesar de sus protestas. El acuerdo de venta colectiva dice que los propietarios mayoritarios están vendiendo TODAS las unidades de los estratos en el desarrollo. No dice que los propietarios minoritarios son vendedores. Incluso la orden del tribunal no dice que los propietarios minoritarios son vendedores. No hay ninguna razón para que alguien trate a nuestro Dueño infeliz como vendedor e imponga responsabilidad de SSD sobre él. Esto es así especialmente cuando el Propósito original de la SSD de la ley no se extiende a nuestro Dueño Insatisfecho.
Finalmente, es una ley trivial que el impuesto de timbre se imponga a los instrumentos, más que a las transacciones. En el caso de nuestro Propietario infeliz, si no ha firmado ningún Acuerdo de venta o Instrumento de transferencia, no hay ningún documento firmado por él para atraer la responsabilidad del SSD. Por lo tanto, es ultra vires para IRAS recopilar SSD de nuestro Dueño infeliz. Y si se ha pagado SSD, nuestro propietario infeliz tiene derecho a su reembolso de parte de IRAS.
Entonces, la moraleja de la historia es esto. Llamar a las cosas por su nombre. Llamar vendedor a vendedor. Simplemente no llame a nuestro propietario infeliz un vendedor y no le cobre SSD.
Por el Sr. Eric Ng Yuen.
Socio: Malkin & Maxwell LLP
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